Código NBS para corretor de imóveis: qual usar na NFS-e
Se você é corretor de imóveis ou tem uma imobiliária e precisa emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) pela comissão recebida, a dúvida prática é: qual é o código NBS correto para corretor de imóveis?
A NBS tem código específico para intermediação imobiliária, e a classificação correta evita rejeição da nota e problemas com a apuração tributária — especialmente importante com a Reforma Tributária trazendo novas regras de incidência. Este guia mostra qual usar e como cadastrar.
A resposta curta
O código NBS aplicável à intermediação imobiliária é o 1.1003.20.00 — Serviços de intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis.
Esse código está no Capítulo 1.10 da NBS (Serviços imobiliários) e é a correspondência oficial do item 10.05 da LC 116/2003 (agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis).
O que entra no código
O código 1.1003.20.00 cobre:
- Corretagem de compra e venda de imóveis residenciais.
- Corretagem de compra e venda de imóveis comerciais.
- Intermediação na locação de imóveis residenciais e comerciais.
- Agenciamento de imóveis em geral.
- Comissões de venda e locação recebidas pela atividade de corretagem.
- Captação e oferta de imóveis para clientes interessados.
- Assessoria na negociação entre comprador e vendedor / locatário e locador.
O que NÃO entra
Algumas atividades correlatas têm enquadramento próprio:
- Administração de imóveis (gestão de aluguéis, condomínio, manutenção) → posição 1.1003.10, com NBS próprio.
- Avaliação imobiliária técnica (laudo formal) → pode entrar em serviços profissionais técnicos (Capítulo 14 da NBS).
- Consultoria imobiliária especializada sem intermediação → enquadramento em serviços de consultoria.
- Loteamento e incorporação imobiliária → atividade econômica distinta, com regras próprias.
- Comércio de imóveis próprios (compra e venda em nome próprio) → não é serviço, não vai na NFS-e.
Item da LC 116/2003 paralelo
- 10.05 — Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, não abrangidos em outros itens ou subitens, inclusive aqueles realizados no âmbito de Bolsas de Mercadorias e Futuros, por quaisquer meios.
Para corretagem imobiliária, esse é o item correto.
Local de incidência do IBS e CBS
Pela Reforma Tributária, serviços de intermediação imobiliária seguem regras específicas previstas no artigo 11 da LC 214/2025. Para corretagem na compra e venda, geralmente o IBS e a CBS incidem no município onde o imóvel está situado, alinhado ao princípio do destino aplicado a serviços imobiliários.
Já o ISS continua sendo devido no estabelecimento prestador (corretor/imobiliária) durante toda a transição, conforme a LC 116/2003.
Essa diferença entre ISS (local do prestador) e IBS/CBS (local do imóvel) é uma das particularidades que corretores precisam atenção redobrada durante a transição.
Como cadastrar no emissor de NFS-e
- Item da LC 116/2003: 10.05
- Código NBS: 1.1003.20.00
- Regra de incidência IBS/CBS: geralmente local do imóvel.
- Regra de incidência ISS: local do estabelecimento prestador (até 2032).
Perguntas frequentes
Corretor autônomo (PJ) usa qual NBS? 1.1003.20.00 — Serviços de intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis.
Imobiliária e corretor pessoa jurídica usam o mesmo código? Sim. O NBS classifica o serviço, não a estrutura jurídica de quem presta. Tanto o corretor PJ quanto a imobiliária maior usam 1.1003.20.00 para a corretagem propriamente dita.
Administração de aluguel entra no mesmo código? Não. Administração de imóveis (gestão de aluguéis, cobrança, manutenção do contrato) entra em código próprio (1.1003.10). Vale ter os dois itens cadastrados separadamente no ERP para imobiliárias que prestam ambos os serviços.
Comissão de venda de imóveis na planta? Mesma classificação: 1.1003.20.00. O fato de o imóvel estar na planta não muda a natureza do serviço de intermediação.
Corretor da OAB? CRECI? Tem redução de 30% da reforma? A corretagem imobiliária não está na lista de profissões regulamentadas do artigo 127 da LC 214/2025 que recebem redução de 30%. O CRECI regulamenta o exercício, mas a atividade em si não foi contemplada pelo benefício.
Para consultar a tabela completa: Tabela de códigos NBS. Para entender o NBS em profundidade: Guia completo do código NBS. Para entender as mudanças da reforma: Guia da NFSe pós-reforma.